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地产股乍暖还寒:国内地产环境尚无放松迹象

核心提示: 地产股后市超额收益能否继续扩大,需要更强的催化剂,比如,政府对房价上涨的容忍度提升、房地产调控得到放松。
 [地产股后市超额收益能否继续扩大,需要更强的催化剂,比如,政府对房价上涨的容忍度提升、房地产调控得到放松。不过,目前为止,国内地产环境尚无放松迹象]   香江传奇人物刘銮雄创立的华人置业经营业绩节节败退,2017年公司收入及毛利均同比下滑近六成,年报中唯一的亮点是投资中国恒大(03333.HK)股票,浮盈99.28亿港元。   但还没来得及变现,浮盈已在退减。恒大股价在2017年27港元的高价回调至22港元左右。而此时,华人置业的流动性趋紧,流动负债超过流动资产28.04亿港元。   无论是旧时的港式大佬,还是当下的地产大鳄、妄想赚尽市场最后一滴血的行业投资者,都需要面临同样的问题:2018年地产业向何处去?地产股行情是否还能继续?这两个基础性问题直接影响接下来的投资决策,正如要选择辞官归故里还是星夜赶科场。   一些地产公司股东及高管正在减持股票,日前,平安分三次减持碧桂园股票,沙河股份、中交地产、华联控股、中弘股份、嘉凯城、华远地产等开展房地产业务的公司也(预)披露公司股票或遭减持的公告。   窗外风声正紧。金融去杠杆、行业强监管的地产开发环境并无改变。多名市场人士在接受第一财经采访时,毫不掩饰其对于行业的担忧。又一年过去,部分投资者觉得行业依旧云遮雾罩走势不明,但也有可能是他们不愿承认新秩序。   多家地产股遭减持   进入2018年,地产股的表现高低起伏,大开大合。   随着房企年终销售业绩的陆续公布,地产股迎来一波行情,这波行情从2017年底绵延至2018年初,多只业绩良好、增速高的地产股都走出新高,拉开一条长长的阳线。   这波地产股上涨的逻辑是低估值的修复和行业集中度的提升。短时间内逻辑不变,但这波涨势很快就被遏止了。   2月初,由美股重挫道指暴跌引起的股市震荡传导到A股和H股,高歌猛进的地产股偃旗息鼓,恐慌性情绪延续至春节前的最后几个交易日。   在此期间,2月6日、2月7日和2月14日,平安在二级市场三次减持碧桂园股票,分别减持碧桂园340万、910万和1882万股,共套现4.546亿港元。平安对碧桂园的持股量由此前的10%降低至8.96%。   特殊时期下的减持行动分外敏感。不过,长期关注内房股的国泰君安(18.020, 0.33, 1.87%)分析师刘斐凡更愿意将其解读成平安正常的投资行为,而非地产行业风险叠加而引起的抛售行动。   春节后,地产股继续震荡,但整体走势相对平稳,不过个股有不同的打算。   3月2日,沙河股份宣布,公司股东中科汇通于2月23日至3月2日通过深交所竞价交易减持其持有的304.95万股,占公司总股本的1.51%。本次减持后,中科汇通仍持有公司5.00%股份。   日前,中交地产也宣布,共持有公司8.09%股份的华夏集团及其一致行动人计划在六个月内减持公司1.99%股份,减持原因是财务需求。   而华联控股1月29日发布董事、高管减持股份计划的公告,涉及的多名高管计划减持不超过各自持有公司股份的25%,合计减持将不超过171.475万股,占公司总股本比例为0.15%。此时,华联控股尚处于年底开始走出的阳线上,公告宣布后的两天后,公司股价开始下行。   1月,华远地产股价处于阶段性高位,而持有华远地产5.596%股份的首创阳光减持0.601%股份,不再是华远地产持股5%以上的股东。   这份减持名单,或将会加上中国恒大,不过操作者是华人置业。   华人置业2017年年报相当惨淡,年收入为15.17亿港元,同比减少59.5%,毛利为9.7亿港元,同比减少54.8%。能告慰众股东的,只有其拥有的上市公司证券投资产品,截至2017年末,这个组合市值约250.9亿港元。华人置业言明,“需要时可变现为现金”。   其于中国恒大在股本投资未变现收益为99.28亿港元。华人置业表示,考虑到香港股市的波动性,当恒大股价达到满意水平时,公司会考虑将其变现。   市场趋势下探   在国际地产资管公司协纵策略管理集团联合创始人黄立冲看来,目前已经到了调整、减少地产股配置的节点。“风险在不断累积,现在尤其需要减持的是去年涨得特别多的大地产公司。”   于内房股而言,黄立冲对第一财经表示,“2017年主要是一些能够纳入深港通和沪港通的龙头地产公司的股价上涨,这反映了香港股票市场和内地股票市场更加深度的融合,目前中国内地的地产开发环境总体来说是不利的,基本面并没有好转。”这个逻辑同样适用于在A股上市的房企。   2018年以来,宏观调控政策并未放松。中原地产研究中心统计数据显示,2018年全国房地产市场政策密集发布,截至2月28日,2018年全国房地产调控政策发布超过40个城市与部门,发布政策内容超过50次。昆明、三亚、淄博近日陆续发布最新的调控政策。   另一方面,房企尤其是民营房企的资金面不断收紧,开发贷、债务融资一度熄火,基金、PPP资金流入房地产的通道受到严厉管制,行业被动降杠杆。   同策研究院总监张宏伟告诉第一财经,今年市场的趋势是下行的。“资本市场融资成本上升、一二线城市楼价下滑,上市公司的利润难以得到保障,股价也很难乐观起来。”   张宏伟认为,龙头房企的规模应能继续提升,但利润能否同步攀升尚且存疑,而中小房企的风险系数攀升。   房企今年前两个月的业绩陆续发布,三巨头中,恒大的销售金额是1125亿元,万科是1035.8亿元,而碧桂园尚未公布官方数据。据中指院监测到的数据,碧桂园销售额接近1176亿元。   也有与之相反的观点。天风证券分析师陈天诚认为,“房产税目前正在加快进行起草完善法律草案、重要问题的论证、内部征求意见等方面的工作,推出时间晚于市场预期,短期地产股的政策风险释放。长期来看,行业集中度提升的产业逻辑不变。”   国信证券(11.100, 0.37, 3.45%)的报告认为,经过一年的上涨,多数优势地产股2018年动态PE已达到10~11倍。从动态PE角度看,目前优势地产股估值已合理,建议从布局中长线的角度配置优势地产股,遵循“低估值+双增长(合同销售口径与损益表口径)”的思路。   该报告指出,地产股后市超额收益能否继续扩大,需要更强的催化剂,比如,政府对房价上涨的容忍度提升、房地产调控得到放松。不过,目前为止,国内地产环境尚无放松迹象。
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责任编辑:刘静静
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