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楼市失宠了?一线紧,二线茫,三线慌?听听业内人士怎么说!

核心提示: 最近的楼市,可以用“冰火两重天”形容。一方面,楼市频传“一折首付”,万科宣布“放弃”房地产。而另一方面,今年楼市创下了最牛半年销售业绩,前十强日赚上百亿…
最近的楼市,可以用“冰火两重天”形容。一方面,楼市频传“一折首付”,万科宣布“放弃”房地产。而另一方面,今年楼市创下了最牛半年销售业绩,前十强日赚上百亿… 但作为销售之王的碧桂园,最近被传出“牺牲利润也要保现金流”的传闻,到底怎么回事?楼市戏太多,房企好日子到头了?且看小编通俗易懂为您娓娓道来.. 1、碧桂园:负利润也要抢现金流? “全款的往里走,按揭的不要堵门口,公积金的把小黄车挪走!”这句话曾一夜成为楼市流行语,不是全款买房都不好意思去售楼处。折射了在去杠杆下,房企融资渠道受阻,需要加快回款速度的现状。 谁料画风一变,济南被曝有房产销售为了拉客户在路边拼到晚上八九点,推出特价房、低首付的售房策略。该楼盘不是个例,近期济南还有多个“一成首付”的案例,如南部某楼盘,也针对精装房推出了“一成首付”活动。再此之前,还有不少开发商推出了抵账房等变相降价措施。 但一折首付就意味着房价降温,楼市凉了?其实所谓“一成首付”指的是先交上房款的10%,剩余两成在7月18日前交齐。 对于“一成首付”和验资行为,小编表示这都属于开发商锁客户。七部委重点打击“首付贷”是因为购房者零首付就可以购房甚至投机投资炒房,加剧了房 地产市场的风险,而“一成首付”并非开发商或金融机构垫付,本质上两者有区别。该楼盘此前开盘基本上是在3天内交齐首付,现在放宽到3周,很明显是圈住客户。 而值得注意的是,近日克而瑞研究中心发布的房地产行业最新数据还表示,上半年,一些二三四线城市楼市表现火热,而且房企销售业绩也在持续上升。 2018年,各大地产商齐心协力创下了历史上最傲娇的半年销售业绩。 81a95fe9-fb51-4c8d-9522-1cc389caba38 半年销售额有33家规模超过400亿元,500亿元以上的房企数量为25家,138家房地产企业销售额超过50亿元,7家房企销售额超千亿。碧桂园稳坐头把交椅,恒大,万科紧随其后,看来高周转不是吹的。 但就在亮丽的业绩下,至少有来自五个区域的碧桂园内部人士透露,现在的工作一切围绕现金流转,合作项目中,不做不能“操盘”的项目。 碧桂园要求三四线城市的项目必须拿地即开工,并坚持“456”原则,即4个月开盘,5个月资金为正,6个月回笼资金将能投入新的项目之中。 不仅如此,为了实现现金的快速回流周转,有碧桂园内部人士透露,有的项目哪怕利润转负,也要抢现金流。 为保持现金流的安全,碧桂园选择加快周转速度,加快资金回笼。新城控股高级副总裁欧阳捷在接受《每日经济新闻》记者采访时表示,在融资收紧的形势下,房企首先需要确保自身安全,做好现金流测算和债务压力测试;其次需要调整开发销售节奏,提高办证、设计、施工、销售和回款速度,确保现金流充裕。 2、一线紧,二线茫,三线慌 六月末,为了让30个“熊孩子”牢记“房子不是用来炒的,是用来住的。”七部委联合出手宣布要整治房地产乱象,表明要严厉打击“黑中介”和“炒房客”。 30个“熊孩子”里,不仅有二线,连房价横盘的一线也包括在内; 北京、上海、广州、深圳、天津、南京、苏州、无锡、杭州、合肥、福州、厦门、济南、郑州、武汉、成都、长沙、重庆、西安、昆明、佛山、徐州、太原、海口、宁波、宜昌、哈尔滨、长春、兰州、贵阳。 继西安、长沙和杭州后,限制企业买住房扩大到一线城市,上海的打法更为精准: 一、企业设立年限已满5年; 二、用纳税额度作为划分,累计缴税达100万人民币、职工人数10名及以上及缴纳社保和公积金满5年(已缴纳税款满500万元以上的企业除外); 三、企业购买的商品房再次上市交易年限,从“满3年”提高到“5年”。 小编语: 一来,设立年限需要5年,这就为了避免有人临时注册公司来买房; 二来,这不仅仅是简单的楼市调控,企业高位带杠杆买楼,如果房价大幅下跌,是要补充抵押物的。 一二线楼市调控升级,那么火爆的三四线呢? 近日,各大官媒也轮流发声攻击房价,人民日报旗下自媒体侠客岛在《谁推高了三四线城市的房价?》一文中称: 2017年政府工作报告指出,支持农民工在城镇购房,提高棚改货币化安置比例,房地产去库存取得积极成效。三句话的顺序和逻辑结构均有看头,倒推解读,去库存目标已实现,棚改货币化安置的手段自然没有保留的必要,接下来亟待处理的是房价高企带来的风险。 湖南日报炮轰长沙房价,用词破天荒的严厉,文章把长沙房价炒作问题比作新中国成立之初,不法资本家囤积居奇,挑战人民政府的反革命事件: 新中国成立之初,一些不法资本家试图通过囤积居奇、哄抬物价、扰乱市场秩序,挑战新生的人民政权,人民政府通过调集米棉等重要民生物资,集中供应市场,一举打掉了他们的幻想。 据房地产业内人士解释,支撑三四线房价的唯一因素,无疑是货币化安置,抵押补充贷款(PSL)。 而这个PSL,在圈子里有另外一个说法叫“胖(P)死(S)了(L)”。这个词非常形象,正因为胖死了,所以现在关于“国开行调整棚改贷款政策”的舆论是满天飞。 大规模棚改刹车有待定论,但收紧货币是必然,那么三四线房价会怎么走就不言而喻了。用言简意赅的语言表达,如今的楼市状况就是:一线“紧”,二线“茫”,三线“慌”。 3、楼市戏太多,房企路怎么走? 值得注意的是,近日万科召开股东大会,会上传出一个令人吃惊的消息:万科要“抛弃房地产”? 万科董事会主席郁亮表示: “我现在在琢磨我们各地的公司把‘地产’这几个字都拿掉,万科的名字取得太好了,没有叫万科地产,而是万科企业。” 房地产大佬高调或无声的转型,或许已经透露出意味深长的信号。 从上面的表述来看,万科已开始跟“房地产”说“拜拜”了。不仅在战略目标上,已经定位为“美好生活的服务商”(此前是“城市配套服务商”)。 小编认为其所折射的现实是:在去杠杆和楼市调控进入深水区后,越来越多的房企感到焦虑和不安,正在弱化“房地产”属性,走上了转型升级的道路。 知名财经评论员刘晓博则表示,万科不会真正抛弃房地产,房地产是万科的“流量入口”。但万科更希望通过这个入口,打开一个全新的世界,最终实现转型。其他开发商会跟进吗?肯定会。但“美好生活的服务商”的基石是信用,是良好的服务。想做的企业很多,能做到的必定凤毛麟角! “高负债+低利润率+严厉的行业管制+高度不确定性”,成为当前房企必须面对的行业特征。所以,焦虑是普遍的,是全行业的。 虽然转型有风险,但转型是像万科这样的开发商必须的选项。如果不转型,用郁亮的话说将“惨淡经营”了。当然,转型并不意味着万科会彻底“抛弃房地产”,只不过未来房地产只是服务商万科的业务之一。也不排除今后万科用服务商的心态做地产,即根据市场需求提供开发服务。 最后用央广财经评论员王冠总结,房地产不仅是盖多少房子再把它卖出去那么简单,另一方面也呼唤全社会如何能够更好形成合力,调控要不断的落地。
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责任编辑:于倩
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